【既存不適格物件とは】売却する方法・解消して法律に適合させる方法

 

既存不適格物件とは

既存不適格物件(きそんふてきかく)とは、建築時には当時の法律に適合した物件だったが、建築基準法の改正や都市計画の変更により、現行法に不適格な部分を持った物件のことを指します。

違反建築物との違い

既存不適格物件と似ているものに規範建築物があります。これら2つは違うものです。既存不適格物件は建築当時の法律に則っているのに対して、違反建築物は建築当時の法律にも則っていない建築物です(役所への提出書類と実際が異なる、といったような手続きで違法になる場合もある)。また、違反建築物は最悪の場合、行政からの是正命令で取り壊しを求められることがあります。

既存不適格の種類例一覧

建築基準法の改正、都市計画の変更によって、既存不適格物件となる物件には次のような例があります。

  • 接道義務を果たしていない
  • 都市計画の指定に準じていない
  • 建ぺい率(敷地面積に対する建築面積の割合)がオーバーしている
  • 容積率(建築物の各階の床面積の合計)がオーバーしている
  • 都市計画道路により建ぺい率または容積率がオーバーした
  • 耐震基準を満たしていない建築構造
  • アスベストが使用されている
  • 周辺住民の日照・通風を守る斜線制限に抵触している

既存不適格かの確認方法とチェック項目一覧

建築基準法が何度も改正され、都市計画法によって地域での微妙な基準の変更、土地の細かな条件による違いなど、既存不適格かの確認はなかなか複雑です。

香川県が既存不適格をチェック項目をまとめたシートを公開しています。内容が難しいと感じる方は、専門家に確認を依頼するのがよいでしょう。

既存不適格チェックシート – 香川県

既存不適格物件は増築できる?

現在、既存不適格物件の増築や改築、改修(リフォーム)は可能となっています。ただし、条件によって次の2つのパターンがあります。

  • 既存部分はそのまま、増築部分だけ現在の建築基準法に則る場合
  • 既存部分と増築部分どちらも現在の建築基準法に則る場合

増築や改築に関しては、増築を依頼する業者に確認をお願いするとよいでしょう。

参考:「既存不適格建築物の増築等について|国土交通省

土地に関する既存不適格は再建築不可物件

再建築不可物件とは、建築基準法に適合していないため、建て替えができない物件を指します。例えば、既存不適格物件が、建築基準法で定められている「道路に2メートル以上接道しなくてはいけない」という法令を満たせない土地の場合、再建築ができないことになります。

資産価値は低くなる

既存不適格物件を評価するにあたって、不適格な内容によって資産価値の下がり方は大きく変わります。

例えば、敷地面積に対する建築面積の割合(建ぺい率)が、現在の法律でオーバーしてしまっている既存不適格物件の場合、建て替える際には建築面積が小さくなるので、それを考慮すると資産価値が下がってしまいます。

特に土地に関する既存不適格物件は資産価値が大きく下がりやすい傾向にあります。

既存不適格物件を相続・保有・購入するリスクやデメリット

  • 住宅ローンが組みづらい
  • 損害賠償
  • 固定資産税がかかる

既存不適格物件の売却方法

既存不適格のような物件は、「こんな価値の低い物件売れるの?」と疑問に思うかもしれませんが、売却可能です。

おすすめは不動産業者に買い取ってもらう方法

不動産を売却する方法には、大きく「仲介」と「買取」があります。仲介は、不動産業者が一般の買主を紹介してくれて買い取ってもらう方法で、買取は不動産業者が直接買い取ってくれる方法です。

仲介に比べて、買取のほうが早く、高く売れる可能性が高いです。買主が買主ではなく専門家の不動産業者であるので、段取りが早く最短3営業日で売却ということも。また、仲介がなくなるので仲介手数料もゼロ円になり、高い値段で売却可能です。

ワケあり物件は地元に根づいた中小の不動産会社がおすすめ

CMなどでお馴染みの大手不動産会社は、既存不適格物件のような資産価値の低いワケあり物件は、売却の優先度を下げるので、なかなか買手がつかない、連絡が全く返ってこないということが多々あります。

地元に根づいた中小の不動産会社であれば、扱う物件も小さいものが多いので、既存不適格物件であっても、手厚いサポートをしてくれます。

既存不適格物件の有効活用方法

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既存不適格物件の解消方法

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