【旗竿地(敷地延長)とは】リスクやデメリット・解消方法・売却方法

旗竿地(敷地延長)とは

旗竿地(読み方:はたざおち)とは、竿に旗のついた形をした土地のことを指します。敷地延長、敷延とも呼ばれます。正方形や長方形といった綺麗な形ではない、不整形地の一種です。

旗竿地の旗部分を「有効住宅部分」、竿部分を「路地状部分」、旗竿地全体を「路地状敷地」と言います。

旗竿地(敷地延長)は再建築不可

路地状部分の間口の幅は2メートル以上ないと、再建築不可物件となります。再建築不可物件とは、取り壊すことは可能でも、建て替えを行うことができない物件で、土地の評価が低い物件です。

路地状部分は私道ではない

道路のように見えるので間違えることが多いですが、道路(公道)も私道も周辺住民を中心とした交通用としての道なので、建築基準法上では、路地状部分は道路や私道ではなく、敷地内のただの通路です。

袋地との違い

旗竿地(敷地延長)と似た土地に「袋地」があります。旗竿地と違って、袋地は通路部分が他人の土地となっているため、他人の土地に囲まれて、自分の土地が道路に接道していない土地なのが特徴。他人の土地なので通路に駐車したり、自由に使用したりできません。

袋地を囲う周辺の他人の土地を囲繞地と呼び、袋地の住人は囲繞地の一部を通路として使用して、外へできることができます(この権利を囲繞地通行権と呼ぶ)。

旗竿地(敷地延長)の価値・評価

旗竿地(敷地延長)のような不整形地は、駐車しづらく、日照が少なく、出入りもしづらいので土地の評価が低いのが一般的です。具体的に敷延の売却を考えていて、査定をしたい場合は、不動産に相談してみましょう。

旗竿地(敷地延長)を相続・保有・購入するリスクやデメリット

旗竿地はその形状から、住むのも、保有しておくのもリスクやデメリットにあふれています。特に近隣住人が自分の土地と勘違いして勝手に駐車したり、共有持分の話を持ちかけてきて断るとトラブルになったり、実際に住んでみると日当たりや風通しが悪かったりと、悩みが絶えない土地です。

  • 空き巣
  • 圧迫感
  • 家が見えにくい
  • 隣人トラブル
  • 駐車しにくい(幅3mはほしい)
  • 日当たりが悪くて暗い
  • 風通しが悪い
  • 売却しにくい
  • 境界 フェンス
  • 水道引き込み
  • 閉塞感・狭い
  • 融資

旗竿地(敷地延長)の有効活用方法

  • 駐車場→難しい
  • 賃貸→可能
  • 太陽光発電→難しい

旗竿地を最大限有効活用するなら一番賃貸がおすすめです。ただし、ただでさえ近隣住人とのトラブルが起こりやすい土地なので、住人が増えて路地状部分の通行人が増えると、さらにトラブルが発生するのでそこだけ気をつけたほうが良いでしょう。

旗竿地(敷地延長)の解消方法

敷地延長を解消するには、接道している隣家の土地を購入(あるいは賃借)する方法があります。特に間口が2メートル未満の場合、再建築ができないので、2メートルを確保するために隣人の土地の一部を買い取って、再建することもできます。ただ、隣人とのお金や土地の交渉になると、土地の境界線や認識の違いが起こって、トラブルに発展しやすいので、不動産専門家を通すのがおすすめです。

旗竿地(敷地延長)の売却方法

土地の価値も低く、近隣トラブルの種になりやすい、土地活用も難しい、といった特徴のある旗竿地は、相続や保有すると管理が難しいので処分してしまう方も多くいます。

旗竿地(敷地延長)のような土地の場合、大手不動産会社はお金にならないと考えて売却のサポートをしてくれないので、売却するなら地元に根づいた中小の不動産会社に相談しましょう。

仲介と買取はどっちがおすすめか

不動産売却を行うときに、仲介と買取という2つの方法があります。仲介は不動産会社が間に入って買手を紹介してくれます。買取は不動産会社が直接買い取ってくれます。

価値の低いような土地は仲介だと買手が付かずに時間がかかるので、買取のほうがよいです。また、買取の場合、不動産会社への相談は無料ですし、売りたいけど売れない土地でも、最短営業3日で売却することもできます。

不動産は法律から税金の話も絡んでくるので、不動産の専門家に相談してみましょう。