【袋地(無道路地)とは】相続/保有/購入するリスクやデメリット・売却方法

袋地・囲繞地とは

袋地(読み方:ふくろち)とは、他人の土地などに囲まれていることによって、道路と接道していない土地のことを指します。この袋地を取り囲む土地を囲繞地と呼びます。袋地は別名、無道路地や盲地(読み方:めくらじ)とも呼ぶことがあります。

接道していないため、当然、外との通行には囲繞地を通ることになります。このとき通る他人の土地を「通路」と呼びます。

法律上で最低限の囲繞地の通行する権利が許されているので、契約もなく他人の土地を通行できます(囲繞地通行権または袋地通行権と呼ぶ)。

しかし、通行にあたって他人の土地への損害が少ないルートを選ばなければいけなく、さらに損害が生じる場合は償金が必要になります。また、通行料(=償金)を1年ごとに支払う場合もあります。

囲繞地通行権と通行地役権の違い

囲繞地通行権に似たものに、通行地役権があります。大きな違いは、囲繞地通行権は法律上で定められた権利なのに対して、通行地役権は土地所有者同士での契約上の合意によって自由に成り立ちます。囲繞地通行権と違って、その土地が隣接している必要もないので、「希望者:この土地通りたいな」「所有者:いいよ」といった契約です。

通行料や通行期限などの条件は、契約内容次第になります。

袋地は再建不可物件

袋地の問題は建て替えができない点にあります(再建築不可)。建築基準法が改定される以前に存在していたり、土地を一部売却することによって袋地が生まれます。建築基準法上、新しく立てる物件は道路に2メートル以上接していなければならないため、もし袋地上にある物件を取り壊しても、再建ができません。

旗竿地と袋地の違い

袋地と似たものに旗竿地(はたざおち)という土地があります。

旗竿地は名前のとおり、旗に竿がついたような形をしている土地で、袋地と同じく再建築不可の物件になります。具体的な違いは、袋地のときに他人の土地であった通路が自分の土地で、道路に接してはいますが、接道している間口が2メートルないため、再建築不可となっています。

また、通路だった奥行き部分を「路地状部分」とも呼ぶので覚えておきましょう。

袋地の価値や相場

袋地の価値の評価方法は国税庁サイト上に掲載されています。単純に付近の接道している土地と比較して40%くらい評価が下がります。

実際に利用している路線の路線価に基づき不整形地の評価又は地積規模の大きな宅地の評価によって計算した価額から、その価額の40%の範囲内において相当と認める金額を控除して評価します。
No.4620 無道路地の評価 | 国税庁

袋地を相続・保有・購入するリスクやデメリット

道路に接していないため他人の家を通る袋地は価値が低いため、融資が受けにくかったり、所有しているだけで固定資産税を払わなければいけません。実際に袋地に住んでいたり、賃貸として収益化しているなら良いですが、相続によってとりあえず保有しておく、というのは改めたほうがよいかもしれません。

  • 融資・担保がしづらい
  • 固定資産税がかかる

袋地の有効活用方法

  • 太陽光発電→可能だが利益率が低い
  • 賃貸→可能
  • 駐車場→難しい

賃貸について少し補足しますと、袋地の建物を賃貸にして貸し出した場合でも、借人(実際の居住者)は囲繞地通行権を行使して、他人の土地を通行することができます。ただし、通行料については囲繞地の所有者と話し合う必要があります。;

袋地の解消方法

袋地となっている原因は接道していないことが原因なので、袋地を解消するには囲繞地を隣家から買い取る方法があります。隣家に交渉して、袋地を解消するための一部の土地や、隣家の土地全体を買取ることで、公道に接道するので、再建築ができるようになり、土地の価値が上がります。

袋地の売却方法

袋地は保有しているだけで固定資産税でお金を払わなければいけないですし、接道していないので土地の有効活用が難しく、袋地を解消するにも近隣住人と交渉して買い取るといった難易度の高い手続きが必要です。

相続や保有していてお困りの袋地は売却して現金に変えてしまうのがおすすめです。

一般的な大手の不動産会社は、袋地のような価値の低い不動産は仲介を依頼しても積極的に買主を紹介してくれなかったり、買取専門業者でも連絡が途絶えることが多くあります。

おすすめなのは、大手が手を付けない袋地といった再建築不可物件を専門に扱う、地元に根づいた買取専門の中小不動産会社へ依頼するのがおすすめ。地元の価値を適切に評価でき、対応も丁寧で親切、土地の有効活用も知っているので、高額で買取してくれます。

無料で査定しているところも多く、早ければ相談してから営業3日以内で売却・現金化できる場合も多いので、放棄・処分したい方は、ぜひ地元の買取専門中小不動産会社に相談をしてみましょう。