【再建築不可とは】建て替え可能にする方法と保有デメリット

再建築不可とは、家を解体して建て替えすることができない物件(土地)のことを指します。

再建築不可の定義

国民の生命や、健康、財産の保護を図り、公共の福祉の増進を目的として、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めたものが「建築基準法」です。

建築基準法の第43条で、「建物は道路に2メートル以上接する義務(接道義務)」が定められています。新しく家を建て替える場合には、この法律に則るため土地が「法律上の道路」に「2メートル以上接道」していなければいけません。

第43条 建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない。 – 建築基準法

ですから次の2つのどちからのパターンに該当する土地が再建築不可物件になります。

  • 建築基準法上の道路に接しているが間口が2m未満の場合
  • 接している道路があるが建築基準法上の道路でない場合

そもそもなぜ建築していけない建物が現在存在しているのかというと、1950(昭和25)年に建築基準法が制定され、何度か改正されているうちに、当時の法律だと建築基準を満たしていたけど、現在の基準に沿わない物件が残っているからです。

建築基準法上の道路の定義

道路といっても、道っぽければよいわけではありません。建築基準法上で道路の定義があります。

  • 建築基準法第42条第1項第1号:道路法による道路(国道・都道府県道・市町村道)で幅員4メートル以上のもの
  • 建築基準法第42条第1項第2号:都市計画法 や土地区画整理法などによる道路で幅員4メートル以上のもの
  • 建築基準法第42条第1項第3号:建築基準法施行時の1950(昭和25)年以前から存在する道路
  • 建築基準法第42条第1項第4号:特別措置法または密集市街地整備法による事業計画のある道路で、特定行政庁が指定した幅員4メートル以上のもの
  • 建築基準法第42条第1項第5号(位置指定道路):政令で定める基準に適合する道路で、特定行政庁から指定を受けた幅員4メートル以上のもの
  • 建築基準法第42条第2項(2項道路・みなし道路):建築基準法施行時点で幅員4メートル未満だったが、特定行政庁の指定を受けた道路
  • 建築基準法第42条第3項(但し書き道路):幅員4メートル未満だが、土地の状況により指定された道路
  • 建築基準法第42条第4項:特定行政庁が道路の定義を幅員6メートル以上と定めた地域で、幅員6メートル未満だが指定を受けた道路
  • 建築基準法第42条第5項:幅員6メートル以上と定めた地域において、定めた時点で幅員が4メートル未満だった道路
  • 建築基準法第42条第6項:建築審査会の同意を得た幅員1.8メートル未満の2項道路

※幅員とは道路の幅のこと

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再建築不可かの確認方法

そもそも再建築不可かどうか気になりますよね。確認方法は、登記簿と公図の写しを持って役所の道路課もしくは建築指導課にいくことです。

再建築するためには「①法律上の道路」に「②2メートル以上接道」している必要になります。まずは土地が接している道路が法律上の道路なのか確認しましょう(①)。2メートル以上道路に接しているかは明らかにクリアしているなら問題ありませんが、微妙な距離なら専門家に測定してもらいましょう。

老朽化したらどうするの?

再建築できないのに老朽化したらどうしたらいいのか。対応方法は取り壊して更地にするか、売り払うかになります。建て替え可能にする方法や、建て替えずに活用する方法は後半で解説します。

再建築不可物件を保有や購入するリスクとデメリット

再建築不可物件を相続などで所有したり、不動産投資として新規で購入する場合、リスクやデメリットがあります。

  • 資産価値が低い
  • 不動産担保融資が受けにくい
  • 購入時の住宅ローンも利用しにくい
  • 災害で倒壊しても再建築不可能
  • 固定資産税がかかる
  • 老朽化物件は隣人から苦情が来る

再建築不可物件でも不動産担保融資をしてくれるノンバンクや、再建築不可物件の購入でノンバンクの住宅ローンを利用できますが、貸付側の債権回収リスクが高くなるので、金利が高くなったり、融資契約期間が短くなったりします。

再建築不可物件は火災などの災害で倒壊したとしても建て替えができないので、土地はあっても住居を失うことになります。隣家の火災でもらい火をしても、法律上、隣家に過失がなければ損害賠償はしてもらえないので、家を失っても最低限生活できるよう火災保険には必ず入るようにしましょう。

土地を所有していれば固定資産税がかかります。築年数が経っている再建築不可物件を空き家として所有している方は、管理面から取り壊しして更地にしようとしますが、更地にしてしまうと固定資産税が最大4倍になってしまうので、必要がなければ更地にしないほうがおすすめです。

再建築不可物件の種類例

より具体的に再建築不可の物件はどんなものなのか、種類ごとに見ていきましょう。

種類①袋地(囲繞地)

袋地とは、土地の周囲を他人の土地や建物に囲われていて、道路に接していない土地を指します。接道していないので、再建築不可物件の1つになります。袋地を囲う周囲の土地を、囲繞地(いにょうち)といいます。

袋地の解説をもっと見る

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種類②旗竿地・敷延

旗竿地(はたざおち)とは、土地が旗の形をしていて、道路に接しているけど、2メートル以上接していないため再建築不可物件となっている土地です。別名で敷延(しきえん)とも呼びます。

旗竿地の解説をもっと見る

種類③狭小地

狭小地(きょうしょうち)とは、明確な定義はありませんが、15~20坪以下の面積が小さい土地のことです。狭小地の上に建築されている建物を狭小住宅とも呼びます。三角地や台形地といった、正方形や長方形でない形の土地が多く、使用用途が限られるため土地の価格が安いのが特徴的です。

狭小地の解説をもっと見る

種類④三角地・L字・台形地(不整形地)

正方形や長方形といった整形地ではなく、三角や台形の形をした土地を不整形地と呼びます。土地の有効活用がしづらいので、整形地よりも評価が下がります。

種類⑤既存不適格

既存不適格(きそんふてきかく)とは、過去の法律時には合法で建築された建物で、そのままの状態ならば適法ですが、再建築する場合違法になってしまう物件です。

既存不適格物件の解説をもっと見る

種類⑥古アパート・古ビル(人的な再建築不可)

老朽化したアパートやビルの場合、新しく入居する人がいなく、現在残っている1人か2人に立ち退いてもらわないと再建築ができません。トラブルになるケースも多く、借りている人が立ち退きに応じなければ裁判で解決することにもなります。これまで上げた再建築不可は土地環境によるものでしたが、このように人的な再建築不可もあります。

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再建築不可物件を建て替え可能にする方法

建て替え可能にするためには、「法律上の道路」に「2メートル以上接道」の両方をクリアする必要があります。建て替え可能にする方法には一般的に次の3つがあります。

①隣地を買い取る

袋地のように周りを他人の土地で囲まれていたり、旗竿地のように道路に接しているけど2メートル以上は接していなかったりする場合、道路に接している隣地を買い取ってしまうことで、建築基準法を満たして建て替えが可能になります。

②セットバック

建築基準法で定められている道路と接していても、その道路が特例によって幅員が4メートル未満(6メートル指定地域の場合は6メートル未満)の場合があります(既存不適格の一種)。この道路に接している土地の場合、再建築は可能ですが、そのまま再建築できるわけではなく、道路の中央から2メートル離れるように、土地を削らなければいけません。この土地を削ることをセットバックと呼びます。

③但し書き道路の許可をもらう

建築基準法上の基本的な建築基準としては、土地が「法律上の道路」に「2メートル以上接道」していなければいけませんが、建築基準法第43条で定めているとおり、建築審査会の許可を得られれば、再建築をしてもよくなります。この建築審査会に認められた道路を「但し書き道路」と呼びます(通路とも呼びます)。

再建築不可物件を建て替えしない活用方法

再建築不可物件は建て替えはできなくても、リフォームやリノベーションで新築同様の再生はできます。そこに住むのもいいですし、そのまま賃貸物件として収益化を図るのも1つの活用方法です。また、更地にしてしまって駐車場として収益化することもできます。ただし建物を一度取り壊すと、もう建物を建てられなくなってしまうのでハイリスクになります。

  • リフォーム・リノベーション
  • 賃貸
  • 駐車場
  • 売却する

保有しているだけで固定資産税でお金を消耗し、管理が面倒なので、売却して現金化してしまうのも1つの方法です。

再建築不可物件のおすすめの対処法は売却

再建築不可物件は、新しく建物を建てられない土地なので、資産価値が低く、売却価格も低くなりがちです。不動産売却には「仲介」と「買取」がありますが、仲介は再建築不可物件を敬遠するので、買取専門の不動産会社に依頼することになるでしょう。

仲介と買取の違いを簡単に説明しておくと、仲介とは、不動産会社が物件の売主と買主をマッチングして仲介手数料を差し引くビジネスで、買取は不動産会社が直接売主から再建築不可物件を買い取るビジネスです。

仲介手数料がかからず不動産の専門家が適切に査定して買い取るので、再建築不可物件のような問題のある物件でも、買取専門業者のほうが高い価格で売却できるケースが多くあります。

査定や相談が無料で行える業者が多いので、一度電話やメールで相談してみると良いでしょう。

モットンの口コミ評判

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